Kalkulator zdolności kredytowej
Sprawdź, ile banki mogą Ci pożyczyć na mieszkanie — liczymy tak jak bank: z buforem KNF, wskaźnikiem DSTI i Twoimi realnymi zobowiązaniami.
(limit DSTI —)
DSTI
(bez bufora)
„porównaj oferty z doradcą" — afiliacja / pośrednik · subid: zdolnosc-lead
Obliczanie zdolności kredytowej — co daje kalkulator?
Kalkulator zdolności kredytowej odpowiada na pierwsze i najważniejsze pytanie każdej osoby planującej zakup mieszkania: na jaki kredyt realnie mnie stać? Zamiast zgadywać albo umawiać się na spotkania w kilku bankach, w minutę sprawdzisz maksymalną kwotę kredytu przy Twoich dochodach, kosztach życia i zobowiązaniach.
W odróżnieniu od uproszczonych kalkulatorów liczymy tak, jak faktycznie robią to banki: stosujemy bufor stresowy KNF +2,5 p.p. (bank sprawdza, czy udźwigniesz ratę po wzroście stóp), ograniczamy ratę wskaźnikiem DSTI zgodnie z Rekomendacją S (do 40% dochodu poniżej przeciętnego wynagrodzenia, do 50% powyżej) i uwzględniamy 3% przyznanych limitów kart — nawet niewykorzystanych. Dlatego nasz wynik jest bliski temu, co usłyszysz w banku, a nie marketingowej obietnicy.
Wynik pokazujemy w dwóch wariantach: bezpiecznym (z buforem) i optymistycznym (bez bufora) — różnica między nimi to margines negocjacyjny. Jednym kliknięciem przeniesiesz wyliczoną kwotę do kalkulatora hipotecznego i zobaczysz ratę oraz pełny harmonogram spłat. Kalkulator podpowiada też, co konkretnie ogranicza Twoją zdolność: koszty życia, limity kart czy wskaźnik DSTI — i o ile możesz ją poprawić, zamykając zbędne produkty.
Jak samodzielnie oszacować zdolność kredytową (DSTI + bufor)
Bankowy algorytm możesz odtworzyć na kartce w czterech krokach. Krok 1: policz dochód netto gospodarstwa i odejmij istniejące raty oraz 3% przyznanych limitów kart i kredytów odnawialnych — nawet niewykorzystanych. Krok 2: zastosuj wskaźnik DSTI (Debt Service to Income — udział rat w dochodzie): rata nowego kredytu wraz z obecnymi zobowiązaniami nie powinna przekroczyć 40% dochodu, jeśli zarabiasz poniżej przeciętnego wynagrodzenia (ok. 6 850 zł netto), albo 50%, jeśli powyżej. Przykład: przy 8 000 zł netto limit wynosi 50%, więc maksymalna rata testowa to 4 000 zł; przy dochodzie poniżej progu ten sam rachunek dałby tylko 3 200 zł. Ten próg to najczęściej pomijany element całej układanki — porównaj zdolność przy 6 000 zł i przy 7 000 zł netto, żeby zobaczyć skok.
Krok 3: dodaj bufor stresowy KNF — bank nie liczy zdolności przy dzisiejszym oprocentowaniu 5,77%, tylko przy podwyższonym o minimum 2,5 p.p. (czyli 8,27%), sprawdzając, czy udźwigniesz ratę po wzroście stóp. Krok 4: odwróć wzór na ratę równą: maksymalna kwota kredytu = rata × [(1+r)ⁿ − 1] / [r × (1+r)ⁿ], gdzie r to stopa miesięczna z buforem, a n — liczba rat. Dla raty 4 000 zł i 25 lat wychodzi ok. 506 466 zł kredytu.
Dokładnie te cztery kroki wykonuje kalkulator powyżej — z tą różnicą, że robi to od razu w obu wariantach (z buforem i bez) i pokazuje, który element najbardziej ogranicza Twój wynik. Pamiętaj o marginesie: polityki banków różnią się o 10–30%, więc traktuj wynik jako środek widełek, nie obietnicę.
Jak banki liczą zdolność kredytową?+
Dlaczego wynik jest niższy, niż się spodziewałem?+
Jak szybko poprawić zdolność kredytową?+
Czy każdy bank policzy taką samą zdolność?+
Każda z tych stron pokazuje pełną analizę dla konkretnego dochodu: maksymalną ratę, zdolność w obu wariantach DSTI (40% i 50%), wpływ okresu kredytowania i wartość nieruchomości przy wkładzie 10 i 20%.