Prowizja 0% czy niższa marża — co wybrać przy hipotece?
„Kredyt bez prowizji!” — brzmi jak prezent od banku. Tyle że bank nie rozdaje prezentów: prowizję 0% niemal zawsze równoważy wyższa marża, która pracuje przeciwko Tobie przez całe ćwierć wieku. W tym poradniku rozstrzygamy liczbowo jeden z najczęstszych dylematów przy wyborze hipoteki: zapłacić kilka tysięcy na starcie, czy dopłacać kilkadziesiąt złotych do każdej raty.
- Marża działa przez cały okres kredytu, prowizja to koszt jednorazowy — przy długim kredycie niemal zawsze wygrywa niższa marża.
- Przykład 400 000 zł / 25 lat: prowizja 2% (8 000 zł) z marżą niższą o 0,3 p.p. zwraca się w ok. 9 lat, a w pełnym okresie oszczędza ok. 13 700 zł.
- Planujesz szybką nadpłatę, sprzedaż lub refinansowanie w kilka lat? Wtedy rachunek się odwraca — prowizja 0% wygrywa.
- Porównuj oferty po RRSO i całkowitym koszcie, nigdy po pojedynczym parametrze z reklamy.
Dwa koszty, dwie mechaniki
Prowizja to opłata jednorazowa za udzielenie kredytu — płatna z góry albo doliczana do kwoty kredytu (wtedy jeszcze się od niej płaci odsetki). Marża to zarobek banku wliczony w oprocentowanie: stała część stawki, którą płacisz w każdej z 300 rat. Ta różnica w mechanice przesądza o wszystkim: koszt prowizji znasz od razu i on się nie zmienia, koszt marży rośnie z każdym rokiem trwania kredytu.
Banki to wiedzą i dlatego konstruują oferty wariantowo: „prowizja 0%, marża 2,1%” obok „prowizja 2%, marża 1,8%”. Wybór wygląda na kosmetyczny — 0,3 punktu procentowego — ale na dużej kwocie i długim okresie robi różnicę liczoną w dziesiątkach tysięcy.
Liczby: 400 000 zł na 25 lat
| Parametr | Wariant A: prowizja 2%, marża niższa (oproc. 5,57%) | Wariant B: prowizja 0%, marża wyższa (oproc. 5,87%) |
|---|---|---|
| Koszt na starcie | 8 000 zł | 0 zł |
| Rata | 2 473 zł | 2 546 zł |
| Różnica raty | 72 zł/mies. na korzyść A | |
| Suma odsetek (25 lat) | 341 930 zł | 363 654 zł |
| Wynik po pełnym okresie | A tańszy o ok. 13 700 zł (już po odliczeniu prowizji) | |
Kluczowa liczba to próg zwrotu: 8 000 zł ÷ 72 zł ≈ 111 miesięcy, czyli ok. 9 lat. Jeśli kredyt dożyje w niezmienionej formie do dziesiątych urodzin — prowizja była dobrą inwestycją. Jeśli wcześniej go spłacisz, sprzedasz mieszkanie albo zrefinansujesz — przepłaciłeś. Własne warianty porównasz w kalkulatorze hipotecznym, a realny koszt każdej oferty zweryfikujesz w kalkulatorze RRSO.
Kiedy prowizja 0% naprawdę wygrywa
- Agresywny plan nadpłat — jeśli zamierzasz skrócić kredyt do 8–12 lat, wyższa marża po prostu nie zdąży „odpracować” zaoszczędzonej prowizji. Zweryfikuj swój scenariusz w kalkulatorze nadpłaty.
- Horyzont sprzedaży — kupujesz kawalerkę „na start” z planem zamiany na większe za 4–5 lat.
- Zamiar refinansowania — bierzesz kredyt na warunkach przeciętnych, licząc na przenosiny do tańszego banku, gdy spadnie LTV.
- Brak gotówki na starcie — prowizja kredytowana powiększa kwotę kredytu i LTV, co może zepchnąć Cię do gorszego progu marżowego; wtedy „0%” bywa lepsze nawet matematycznie.
Trzeci gracz: ubezpieczenia i produkty dodatkowe
Współczesne cenniki rzadko dają czysty wybór „prowizja vs marża” — zwykle dochodzi trzecia zmienna: marża obniżona pod warunkiem konta z wpływami, karty, ubezpieczenia na życie z oferty banku. Zasada oceny jest ta sama: policz roczny koszt warunku (składka, opłata za kartę) i porównaj z roczną oszczędnością na racie. Ubezpieczenie za 140 zł/mies. w zamian za marżę niższą o 0,2 p.p. (ok. 50 zł na racie przy 400 tys.) to zły interes — chyba że polisy i tak potrzebujesz, a jej warunki są rynkowe.
Podsumowanie
W długim, spokojnie spłacanym kredycie niższa marża bije prowizję — w naszym przykładzie o blisko 14 000 zł. Ale „długi i spokojny” to założenie, nie pewnik: nadpłaty, sprzedaż i refinansowanie skracają życie kredytu i odwracają wynik. Dlatego zamiast uniwersalnej reguły zapamiętaj rachunek: prowizja ÷ różnica raty = liczba miesięcy do progu opłacalności — i zderz ją z własnym, realistycznym planem na mieszkanie. To jedna z niewielu decyzji kredytowych, które podejmujesz raz i bez możliwości korekty.